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      AMC進場為房地產紓困釋放多大利好?

      來源:證券日報 閱讀數:88 日期:2022-03-17

        王麗新

        一場座談會后,五大全國性資產管理公司(AMC)中三家已有動作。繼中國信達兩位高層入駐恒大風險化解委員會、中國東方發債100億元后,3月16日,中國長城發行100億元金融債券再度引發熱議,后兩者募資皆用于房地產行業風險化解。

        同日,市場層面釋放新信號:不計入“三道紅線”的各渠道地產并購類融資額度已超過1500億元。過去,盲目并購給房地產開發商埋下的隱患猶在,行業基本面尚未恢復,高信用房企擴規模已偏向理性且謹慎。

        缺乏厘清復雜債務關系經驗、難以協商債權人和解、公開市場拍地價格不高等多重因素下,高信用國資地產商亦不會輕易收并購。6天前越秀地產董事長林昭遠一語道破關鍵:“錢不是問題,重點看并購標的質量”。

        由此不難看出,目前,看似引活水入池,“并購潮”已蓄勢待發,而實則持幣機構中觀望者居多,需“前線部隊”進場精準拆彈。如此格局下,AMC進場參與房企化債,必要性不容置疑。但與此前承接不良資產再處置不同,此次AMC進場,關注的是項目并購及相關金融中介服務,這意味著將風險資產處置關口前移,實現如下作用:

        一是AMC進場后,可以注入新資金。從操作路徑和過往不良資產處置經驗來看, AMC以財務顧問角色處置風險資產,化債進程慢;若作為投資方,因其本身地產經營經驗少,直接收購房企概率較小,從金融機構手中收購房企債務和風險資產的可能性更高。

        而收購債務所需資金除了自有資金外,可能還需要政策支持,即當下所見的AMC發行金融債券,或者按照市場化原則聯合產業資本共同參與,這都為地產行業擴大了資金渠道。有“新糧”在手,可加快風險資產的處置速度。

        二是引入AMC后,有利于穩定資產價格。當下地產“并購潮”未起的背后或有兩類原因:一是房企之間交易,買方話語權高,出險房企四折叫賣資產已現,使得資產價格偏離公允價值,其后果可能是資不抵債;二是過去部分地產商利用明股實債等手段粉飾報表,導致風險資產債權債務關系復雜,多方債權人爭議大,要求不統一,買方難以協調處理。

        AMC入場后,可以成為單一友好債權人,“處置為主、微利為輔”思路下,可穩住資產價格,協商債權人打折,打破并購僵局之余,起到穩定器的作用。

        三是AMC參與后,有助于加快風險項目流動性,保交樓穩銷售。AMC處置不良資產經驗豐富,收購債務及風險資產后,可以憑借自身金融牌照優勢整合各種金融資源注入資金。然后,再尋找高信用房企或者代建企業合作,讓出險房企的未完工項目完成后續開發,甚至可將多種業態納入收購資產包,切斷與出險房企關聯。

        簡而言之,AMC可更好地協調上下游、買賣家和政府資源,加快項目釋放流動性,保障交付,穩住居民購房信心。

        化解房地產行業風險是一個系統性工程,接下來AMC參與程度或更深,銀行和信托資產保全部也有處置能力,高信用房企發行并購貸亦可盤活風險資產。但更重要的是,要讓供給側調整和需求側調整保持適配度,引導房地產資金進入良性循環狀態,為整個行業紓困贏得時間和空間,讓房地產為穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用。


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